Acheter un bien en France quand on n’y réside pas
Les motivations qui conduisent un non-résident à acquérir un bien immobilier en France sont variées. Certains acquéreurs recherchent une résidence secondaire dans une région appréciée (Paris, Côte d’Azur, Provence, montagne, Bretagne, Bordelais). D’autres réalisent un investissement locatif sur un marché immobilier reconnu pour sa stabilité. D’autres encore préparent une installation future en France, pour la retraite ou un rapprochement familial. Quelles que soient les motivations, l’opération suppose une bonne compréhension des règles françaises et de leur articulation avec celles du pays de résidence.
Le système juridique français présente plusieurs spécificités par rapport aux systèmes anglo-saxons ou nordiques que connaissent souvent les acquéreurs étrangers : intervention obligatoire et centrale du notaire, frais d’acquisition relativement élevés, fiscalité spécifique à la détention immobilière (notamment l’impôt sur la fortune immobilière), règles successorales protectrices des héritiers (réserve héréditaire). Ces particularités peuvent peser significativement sur la structure de l’opération et appellent une analyse préalable.
Les étapes spécifiques au non-résident
Le parcours d’acquisition suit le schéma classique des ventes immobilières françaises (compromis, conditions suspensives, acte authentique), mais comporte plusieurs particularités lorsque l’acquéreur est non-résident.
Le choix d’un notaire et l’analyse préalable du projet
Avant même de signer un compromis, le non-résident a tout intérêt à consulter un notaire pour analyser son projet. Cette consultation préalable permet d’aborder plusieurs questions structurantes : choix du mode de détention le plus adapté, anticipation de la fiscalité applicable, identification des points de vigilance dans le contrat de réservation ou la promesse, articulation avec la situation patrimoniale globale du client dans son pays de résidence. Cette anticipation évite des choix mal informés au moment du compromis, où la marge de manœuvre se réduit.
Il est par ailleurs recommandé que l’acquéreur dispose de son propre notaire, distinct de celui éventuellement désigné par le vendeur. Lorsque les deux parties ont chacune leur notaire, les deux études se partagent les missions et les émoluments selon des règles précises définies par la profession, sans surcoût pour les parties.
Le compromis et le délai de rétractation
Le compromis (ou promesse de vente) engage réciproquement le vendeur et l’acquéreur. L’acquéreur dispose d’un délai légal de rétractation de dix jours à compter de la notification du compromis signé, pendant lequel il peut renoncer à l’achat sans pénalité. Au-delà de ce délai, l’acquéreur reste protégé par les conditions suspensives intégrées au compromis (obtention du prêt notamment) : si l’une d’elles n’est pas levée, il peut renoncer à l’achat sans perdre son dépôt de garantie.
Pour un acquéreur non-résident, plusieurs conditions suspensives spécifiques peuvent être intégrées au compromis : obtention d’un visa ou d’un titre de séjour si nécessaire, transfert effectif des fonds depuis l’étranger, levée d’éventuelles autorisations administratives du pays de résidence. Le notaire conseille l’acquéreur sur les clauses à intégrer en fonction de sa situation spécifique.
Le financement de l’acquisition
Le financement d’une acquisition immobilière en France par un non-résident peut prendre plusieurs formes : apport en fonds propres transférés depuis l’étranger, prêt bancaire contracté en France auprès d’une banque française, prêt contracté à l’étranger garanti par une hypothèque sur le bien français. Les conditions d’accès au crédit immobilier en France pour un non-résident sont généralement plus exigeantes (apport personnel plus élevé, garanties supplémentaires) que pour un résident, mais restent accessibles auprès d’établissements bancaires habitués à ces dossiers.
Le transfert des fonds depuis l’étranger doit respecter les obligations déclaratives applicables (déclaration auprès des douanes pour les transferts importants, justification de l’origine des fonds dans le cadre des obligations de lutte anti-blanchiment). Le notaire vérifie ces éléments au moment de la signature.
La signature à distance ou par procuration
L’acquéreur non-résident n’est pas nécessairement présent en France au moment de la signature de l’acte authentique. Plusieurs solutions existent. La procuration notariée est la plus courante : l’acquéreur signe à l’étranger une procuration devant un notaire local (ou un consulat français), qui confie à un mandataire désigné le pouvoir de signer l’acte en France à sa place. Cette procuration peut nécessiter une apostille selon le pays de signature et la convention applicable. L’acte authentique à distance, qui repose sur des outils sécurisés de visioconférence et de signature électronique, constitue une alternative dans certaines situations.
Le pôle Droit international de n3t organise ces signatures à distance en lien avec les conseils locaux du client, et accompagne les démarches administratives associées (apostille, traduction certifiée si nécessaire).
Le choix du mode de détention
L’une des décisions structurantes du projet d’acquisition est le choix du mode de détention du bien. Plusieurs options existent, dont les conséquences juridiques, fiscales et successorales diffèrent significativement.
L’acquisition en nom propre
L’acquisition en nom propre est la modalité la plus simple. Le bien est détenu directement par l’acquéreur (ou les co-acquéreurs en indivision). Cette modalité convient aux acquisitions simples, pour un usage personnel, sans projet patrimonial structuré. Elle reste exposée aux règles successorales françaises (notamment la réserve héréditaire) en cas de décès du propriétaire pour les biens situés en France.
L’acquisition via une SCI
L’acquisition via une société civile immobilière est une option fréquente, particulièrement pour les acquisitions en couple ou en famille. La SCI permet de structurer la détention, de faciliter la transmission par cession de parts plutôt que par cession du bien, et d’organiser la gouvernance de l’actif. Pour un non-résident, elle offre également une certaine souplesse dans la transmission, en permettant de répartir les parts entre les membres de la famille selon les objectifs poursuivis.
La SCI doit néanmoins être conçue avec soin : ses statuts doivent intégrer les particularités du projet (gouvernance, modalités de cession, sort des parts en cas de décès), et son régime fiscal (IR ou IS) doit être choisi en fonction des objectifs de détention et de la situation des associés. Le pôle Droit international de n3t rédige des statuts adaptés au cas par cas.
L’acquisition via une société étrangère
L’acquisition via une société constituée à l’étranger (société luxembourgeoise, société de la City londonienne, structure offshore) reste possible mais comporte plusieurs contraintes lourdes. Sur le plan fiscal, ce mode de détention est souvent défavorable : taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des biens immobiliers détenus en France par certaines entités étrangères (sauf déclaration et accord d’échange d’informations), fiscalité spécifique sur les revenus locatifs. Sur le plan pratique, il complexifie les opérations courantes (signatures, modifications statutaires). Le pôle Droit international de n3t conseille systématiquement sur l’opportunité réelle de ce type de structuration au regard des objectifs poursuivis.
La fiscalité de l’acquisition et de la détention
La fiscalité applicable à l’acquisition et à la détention d’un bien immobilier en France par un non-résident comporte plusieurs composantes qu’il convient d’anticiper en amont du projet.
Les frais et droits liés à l’acquisition
Les frais d’acquisition (improprement appelés « frais de notaire ») comprennent les droits de mutation à titre onéreux perçus par l’État et les collectivités (environ 5,8 % du prix à Paris pour un bien ancien), les émoluments du notaire fixés par décret (généralement 0,8 à 1,3 % du prix), et les débours. Au total, les frais représentent 7 à 8 % du prix pour un bien ancien, et 2 à 3 % pour un bien neuf (soumis à TVA). Ces frais sont identiques pour un acquéreur résident et un acquéreur non-résident.
La fiscalité de la détention par un non-résident
Une fois propriétaire d’un bien en France, le non-résident est soumis à plusieurs impôts. La taxe foncière annuelle est due au titre de la propriété du bien. La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales mais reste applicable aux résidences secondaires détenues par des non-résidents. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros détenus en France par un non-résident.
Les revenus locatifs éventuels sont imposés en France au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents, selon des taux et règles spécifiques. La cession ultérieure du bien peut générer une imposition sur la plus-value, calculée selon des règles spécifiques aux non-résidents (notamment l’obligation de désigner un représentant fiscal accrédité pour les ventes excédant certains seuils, sauf exonération pour les ressortissants de l’Union européenne).
Les conventions fiscales bilatérales
La France a conclu avec de nombreux pays des conventions fiscales bilatérales destinées à éviter les doubles impositions et à organiser le partage du droit d’imposer entre les deux États. Ces conventions s’appliquent notamment à la fiscalité des revenus immobiliers, à l’impôt sur la fortune immobilière, à la fiscalité des successions et des donations. Leur application combinée avec le droit interne suppose une analyse précise au cas par cas, en fonction du pays de résidence du client et de la nature des opérations envisagées.
Les particularités à anticiper
Plusieurs particularités du droit français méritent une attention spécifique. La réserve héréditaire garantit aux descendants (et, en leur absence, au conjoint survivant) une part minimale de la succession portant sur les biens situés en France, que le propriétaire ne peut leur retirer. Cette règle peut limiter la liberté testamentaire du non-résident, particulièrement s’il est issu d’un système de common law qui consacre la liberté testamentaire totale.
Les règlements européens 650/2012 (successions) et 2016/1103 (régimes matrimoniaux) permettent dans certaines situations de choisir la loi applicable à sa succession ou à son régime matrimonial. Ce choix, à effectuer par testament ou par contrat de mariage, peut significativement modifier les règles applicables au patrimoine français du non-résident. Le pôle Droit international de n3t conseille les acquéreurs sur l’opportunité de tels choix en amont de leur acquisition.
L’approche du pôle Droit international de n3t
Le pôle Droit international de n3t est dirigé par Anne Guichard, notaire associée. Il s’organise autour de deux missions principales : faciliter les transmissions et régler les successions internationales, parfois complexes lorsqu’elles n’ont pas été anticipées ; permettre aux personnes non habituées aux particularités françaises de réaliser leurs projets en étant assistées d’un conseil qui connaît les écueils à éviter et les explications particulières à donner.
Le pôle conseille en français et en anglais, ce qui constitue un service différenciant pour les clients non francophones. Cette double compétence linguistique permet d’expliquer dans la langue du client les particularités juridiques françaises, de rédiger les actes en respectant les standards français tout en garantissant la bonne compréhension de leurs effets, et de coordonner les opérations avec les conseils étrangers du client (avocats, conseillers fiscaux, banquiers privés).
Pour une acquisition immobilière, cette approche se traduit par un accompagnement complet : analyse préalable du projet et de ses implications, choix du mode de détention adapté, anticipation de la fiscalité et de la transmission, organisation pratique de la signature, articulation avec les conseils du pays de résidence du client.
L’étude n3t à Paris 1
L’étude n3t est implantée au 3 rue de Turbigo, à la limite nord du 1er arrondissement, à proximité immédiate du Marais, de la place de la République et du quartier des Halles. Le pôle Droit international, dirigé par Anne Guichard, accompagne les acquéreurs non-résidents dans leurs projets d’acquisition immobilière en France.
L’étude est facilement accessible en transports en commun. Les stations de métro Étienne Marcel (ligne 4), Réaumur-Sébastopol (lignes 3 et 4), Arts et Métiers (lignes 3 et 11) et République (lignes 3, 5, 8, 9 et 11) se trouvent à quelques minutes à pied. Châtelet-Les Halles est également accessible par le centre de Paris.
Anne Guichard et son équipe prennent en charge personnellement les dossiers d’acquisition internationale, en lien avec les autres pôles de l’étude (immobilier, famille et patrimoine) lorsque le dossier l’exige. Pour rencontrer un notaire de l’étude, vous pouvez prendre rendez-vous.