Le rôle du notaire pour un non-résident ayant des intérêts en France
En droit français, le notaire est un officier public investi par l’État. Son intervention est obligatoire pour toute vente immobilière, toute succession comportant un bien immobilier, et nombre d’opérations patrimoniales engageantes (donation, contrat de mariage, constitution de société civile). Cette particularité distingue le système français de plusieurs systèmes étrangers où le rôle équivalent est tenu par d’autres professionnels (solicitor au Royaume-Uni, real estate attorney aux États-Unis, conveyancer en Australie).
Pour un non-résident qui réalise une opération en France, le notaire devient l’interlocuteur central : il sécurise l’opération sur le plan juridique, vérifie la régularité du dossier, calcule la fiscalité applicable et accompagne le client tout au long du processus. Cette intervention s’inscrit dans le cadre légal français mais s’articule avec le système juridique du pays de résidence du client, ce qui justifie une expertise spécifique en droit international privé.
Le pôle Droit international de n3t a été constitué pour répondre à cette double exigence : expertise technique du droit français applicable aux situations internationales, et pédagogie auprès de clients qui ne maîtrisent pas le système français.
Les principales situations rencontrées
Plusieurs situations conduisent un non-résident à consulter un notaire en France. Le pôle Droit international de n3t intervient sur l’ensemble de ces situations.
Acquérir un bien immobilier en France
L’acquisition d’un bien immobilier en France par un non-résident suit le processus classique des ventes immobilières françaises (compromis, conditions suspensives, acte authentique), mais comporte plusieurs spécificités : modalités de financement adaptées à un acquéreur étranger, fiscalité de la détention pour un non-résident, choix du mode de détention (en nom propre, en SCI, via une société étrangère), articulation avec la fiscalité du pays de résidence.
Hériter d’un proche résidant en France
Le règlement d’une succession internationale comporte plusieurs particularités qui supposent une expertise spécifique : identification de la loi applicable selon le règlement européen 650/2012 ou les conventions internationales, traitement fiscal différencié des héritiers selon leur résidence fiscale, modalités pratiques de règlement à distance, articulation entre le notaire français et les conseils étrangers du dossier. Le pôle traite régulièrement des successions internationales, y compris dans des situations complexes ou non anticipées.
Organiser une transmission ou un mariage international
Pour les couples mixtes ou les familles multinationales, l’anticipation patrimoniale appelle des outils spécifiques : choix de la loi applicable au régime matrimonial via un contrat de mariage international, organisation de la transmission par donation ou testament, articulation entre les règles successorales de plusieurs pays. Ces outils permettent de sécuriser la situation patrimoniale du couple et de la famille dans la durée.
Vendre un bien immobilier situé en France
La cession d’un bien immobilier en France par un non-résident appelle des vigilances particulières : désignation d’un représentant fiscal accrédité pour les ventes excédant certains seuils, calcul de la plus-value imposable selon les règles applicables aux non-résidents, articulation avec la fiscalité du pays de résidence (notamment via les conventions fiscales bilatérales). Le notaire prélève l’imposition due à la France et verse le solde au vendeur après l’ensemble des formalités.
Les particularités françaises à connaître
Le droit français comporte plusieurs spécificités qui peuvent surprendre les non-résidents et appellent une explication pédagogique. Le pôle Droit international de n3t consacre une part importante de son temps à éclairer ces particularités auprès de ses clients.
Le rôle du notaire en France
Contrairement à certains systèmes juridiques où plusieurs professions se partagent les fonctions liées à une transaction immobilière (avocat, notaire-public, agent immobilier), le système français concentre dans la fonction notariale plusieurs missions : conseil juridique des parties, rédaction des actes, perception du prix, paiement des taxes, publication de la mutation. Le notaire représente les deux parties à l’opération et garantit la sécurité juridique de l’acte. Cette particularité française justifie un coût d’intervention plus élevé qu’un simple frais d’enregistrement, mais offre en contrepartie une sécurité juridique très forte.
La fiscalité et les frais d’acquisition
Les frais dits « de notaire » en France comprennent plusieurs composantes distinctes : droits de mutation à titre onéreux perçus par l’État et les collectivités (environ 5,8 % du prix à Paris pour un bien ancien), émoluments du notaire fixés par décret (généralement 0,8 à 1,3 % du prix), débours (frais avancés par le notaire). Au total, les frais représentent 7 à 8 % du prix pour un bien ancien, et 2 à 3 % pour un bien neuf (soumis à TVA). Cette structure de coûts, plus élevée que dans certains pays voisins, est l’une des principales surprises pour les acquéreurs étrangers.
La réserve héréditaire
Le droit français comporte une institution particulière : la réserve héréditaire, qui garantit aux descendants (et, en leur absence, au conjoint survivant) une part minimale de la succession que le défunt ne peut pas leur retirer. Cette règle peut surprendre des clients issus de systèmes juridiques qui consacrent une liberté testamentaire totale (notamment les systèmes de common law anglo-saxons). Elle peut significativement contraindre les choix patrimoniaux d’un non-résident détenant des biens en France et appelle une analyse précise au cas par cas.
Les outils juridiques européens et internationaux
Plusieurs instruments juridiques européens et internationaux structurent aujourd’hui les situations transfrontalières en matière patrimoniale et familiale.
Le règlement européen 650/2012 du 4 juillet 2012, applicable aux successions ouvertes depuis le 17 août 2015, harmonise les règles de détermination de la loi applicable et de la juridiction compétente au sein de l’Union européenne (à l’exception du Royaume-Uni, de l’Irlande et du Danemark). Il introduit notamment le principe de l’unité de la succession et la possibilité pour le défunt de choisir, par testament, la loi de sa nationalité (professio juris). Le règlement européen 2016/1103 du 24 juin 2016, applicable depuis le 29 janvier 2019, harmonise les règles applicables aux régimes matrimoniaux dans l’Union européenne pour les couples mariés à compter de cette date.
Les conventions fiscales bilatérales entre la France et d’autres pays (États-Unis, Royaume-Uni, Suisse, Allemagne, et de nombreux autres) déterminent quel pays a le droit d’imposer chaque catégorie de revenu ou d’opération et organisent l’élimination des doubles impositions. Leur application combinée avec le droit interne suppose une analyse précise dossier par dossier.
L’approche du pôle Droit international de n3t
Le pôle Droit international de n3t est dirigé par Anne Guichard, notaire associée. Il s’organise autour de deux missions principales : faciliter les transmissions et régler les successions internationales, parfois complexes lorsqu’elles n’ont pas été anticipées ; permettre aux personnes non habituées aux particularités françaises de réaliser leurs projets en étant assistées d’un conseil qui connaît les écueils à éviter et les explications particulières à donner.
Le pôle conseille en français et en anglais, ce qui constitue un service différenciant pour les clients non francophones. Cette double compétence linguistique permet d’expliquer dans la langue du client les particularités juridiques françaises, de rédiger les actes en respectant les standards français tout en garantissant la bonne compréhension de leurs effets, et de coordonner les opérations avec les conseils étrangers du client (avocats, conseillers fiscaux, banquiers privés).
L’approche éditoriale du pôle est résolument pédagogique : chaque opération s’accompagne d’explications adaptées au niveau de connaissance du système français du client. Les particularités locales (réserve héréditaire, rôle du notaire, droits de mutation, déclaration de succession) font l’objet de présentations détaillées en amont des décisions importantes.
L’étude n3t à Paris 1
L’étude n3t est implantée au 3 rue de Turbigo, à la limite nord du 1er arrondissement, à proximité immédiate du Marais, de la place de la République et du quartier des Halles. Le pôle Droit international, dirigé par Anne Guichard, accompagne les non-résidents et les personnes confrontées à des situations internationales dans leurs projets et règlements en France.
L’étude est facilement accessible en transports en commun. Les stations de métro Étienne Marcel (ligne 4), Réaumur-Sébastopol (lignes 3 et 4), Arts et Métiers (lignes 3 et 11) et République (lignes 3, 5, 8, 9 et 11) se trouvent à quelques minutes à pied. Châtelet-Les Halles est également accessible par le centre de Paris.
Anne Guichard et son équipe prennent en charge personnellement les dossiers à dimension internationale, en lien avec les autres pôles de l’étude (immobilier, famille et patrimoine, immobilier professionnel) lorsque le dossier l’exige. Pour rencontrer un notaire de l’étude, vous pouvez prendre rendez-vous.