Qu’est-ce qu’une licitation
La licitation désigne la vente aux enchères publiques d’un bien détenu en indivision. Elle intervient lorsque les indivisaires ne peuvent pas se mettre d’accord sur l’attribution du bien à l’un d’entre eux, ou lorsque le bien n’est pas matériellement divisible (un appartement, une maison, un terrain unique).
À l’issue de la vente, le bien est attribué au plus offrant, qui peut être un tiers ou l’un des indivisaires eux-mêmes. Le prix de vente est ensuite réparti entre les indivisaires au prorata de leurs droits dans l’indivision. La licitation met ainsi fin à l’indivision portant sur le bien concerné.
Cette procédure se distingue d’une vente classique sur deux points essentiels. Elle suppose l’intervention obligatoire d’un notaire ou du tribunal pour conduire les opérations selon des règles précises. Elle se déroule par un mécanisme d’enchères, soit aux enchères publiques, soit dans un cadre amiable encadré.
Les situations donnant lieu à licitation
Plusieurs situations conduisent à recourir à la licitation. La plus fréquente est le règlement d’une succession comportant un bien immobilier qu’aucun des héritiers ne souhaite ou ne peut conserver dans le cadre du partage. Plutôt que de maintenir une indivision contraignante, les héritiers décident alors de vendre le bien et de se répartir le prix.
La licitation peut également intervenir dans le cadre d’une succession ou d’un divorce, lorsque les ex-époux ne parviennent pas à s’accorder sur le sort d’un bien commun. Elle s’applique aussi aux situations d’indivision conventionnelle (achat à plusieurs d’un bien) lorsque les indivisaires souhaitent sortir de leur situation commune.
Dans tous les cas, la licitation suppose qu’au moins un des indivisaires demande la vente du bien et qu’aucun autre ne souhaite ou ne puisse l’acquérir directement dans le cadre du partage.
Le déroulement d’une licitation
La licitation peut être conduite à l’amiable ou par voie judiciaire selon le degré d’accord entre les indivisaires. Dans les deux cas, son déroulement suit des étapes encadrées par la loi.
La licitation amiable
Lorsque tous les indivisaires sont d’accord pour vendre le bien aux enchères, la licitation peut être conduite à l’amiable par un notaire. Cette voie est généralement plus rapide et moins coûteuse que la voie judiciaire. Le notaire organise la mise aux enchères, fixe la mise à prix avec l’accord des indivisaires, rédige le cahier des charges et procède à l’adjudication. Il est souvent assisté d’une étude de commissaires-priseurs pour la conduite effective de la vente.
La licitation amiable suppose la signature préalable d’un acte par lequel tous les indivisaires donnent leur accord sur les modalités de la vente : mise à prix, date des enchères, conditions générales. Le bien est ensuite proposé aux enchères dans le respect de ces modalités.
La licitation judiciaire
Lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre, ou lorsque l’un d’entre eux refuse la vente, la licitation devient judiciaire. Elle est alors ordonnée par le tribunal, à la demande d’un ou plusieurs indivisaires. Un notaire est désigné pour conduire les opérations sous le contrôle du juge.
La procédure judiciaire est plus longue : elle nécessite une décision du tribunal, la rédaction d’un cahier des charges, la publicité de la vente et la tenue effective des enchères, généralement plusieurs mois après le jugement. Cette voie est néanmoins indispensable lorsque le blocage entre indivisaires ne peut être résolu autrement.
Le cahier des charges
Le cahier des charges est le document central de la licitation. Il décrit le bien mis en vente (situation, surface, état, servitudes éventuelles, situation locative), précise les conditions de la vente (mise à prix, modalités d’enchères, frais de procédure, garanties à fournir par les acquéreurs), et fixe les délais et conditions de paiement.
Le cahier des charges est consultable par les acquéreurs potentiels avant les enchères. Il garantit la transparence de la procédure et permet aux candidats à l’acquisition de mesurer précisément les engagements qu’ils prendront s’ils remportent les enchères.
L’adjudication et le sort du prix
Le jour de la vente, les enchères se déroulent publiquement. Le bien est adjugé au plus offrant, qui doit immédiatement verser une partie du prix (généralement 10 % à 20 %) à titre de garantie. Le solde est payable dans un délai défini par le cahier des charges, généralement de 45 à 60 jours.
Une fois le prix intégralement payé, le notaire procède à la rédaction de l’acte d’adjudication, qui transfère la propriété du bien à l’adjudicataire. Le prix de vente est ensuite réparti entre les indivisaires au prorata de leurs droits dans l’indivision, après prélèvement des frais de la procédure et des éventuelles charges grevant le bien.
Les droits des indivisaires lors de la licitation
Les indivisaires conservent plusieurs droits lors de la licitation. Ils peuvent participer aux enchères et acquérir eux-mêmes le bien, en concurrence avec les tiers. Cette possibilité est particulièrement utilisée lorsqu’un indivisaire souhaite conserver le bien (qui peut être une résidence familiale, par exemple) mais que l’attribution préférentielle n’a pas pu être obtenue dans le partage.
Lorsqu’un indivisaire remporte les enchères, il n’a pas à verser le prix correspondant à sa propre part : il ne paye que la quote-part revenant aux autres indivisaires. Cette particularité fait de la licitation un outil utile pour permettre à un indivisaire de conserver le bien tout en désintéressant les autres au prix du marché.
Les indivisaires disposent par ailleurs d’un droit de préemption dans certains cas, leur permettant de se substituer à un tiers adjudicataire dans un délai défini après les enchères.
La fiscalité de la licitation
La fiscalité de la licitation dépend de l’identité de l’adjudicataire et du contexte de la vente.
Lorsque le bien est adjugé à un tiers, la vente est soumise au régime fiscal classique d’une vente immobilière : droits de mutation à titre onéreux pour l’acquéreur (environ 5,8 % en région parisienne), et imposition éventuelle de la plus-value pour les indivisaires si le prix de vente excède le prix d’acquisition.
Lorsque le bien est adjugé à l’un des indivisaires (situation dite de licitation faisant cesser l’indivision), un régime fiscal spécifique s’applique : seul un droit de partage de 1,1 % est dû sur la valeur totale du bien, ce qui est généralement plus favorable que les droits de mutation classiques. Le notaire conseille sur les conséquences fiscales propres à chaque situation.
L’étude n3t à Paris 1
L’étude n3t est implantée au 3 rue de Turbigo, à la limite nord du 1er arrondissement, à proximité immédiate du Marais, de la place de la République et du quartier des Halles. Le pôle Famille et Patrimoine accompagne les indivisaires dans les opérations de licitation, dans le respect des règles spécifiques à cette procédure.
L’étude est facilement accessible en transports en commun. Les stations de métro Étienne Marcel (ligne 4), Réaumur-Sébastopol (lignes 3 et 4), Arts et Métiers (lignes 3 et 11) et République (lignes 3, 5, 8, 9 et 11) se trouvent à quelques minutes à pied. Châtelet-Les Halles est également accessible par le centre de Paris.
Les notaires associées du pôle Famille et Patrimoine prennent en charge personnellement les dossiers de licitation, en lien avec les autres pôles de l’étude (immobilier, droit international) lorsque le dossier l’exige. Pour rencontrer un notaire de l’étude, vous pouvez prendre rendez-vous.