Le notaire et le droit de la copropriété
Le statut de la copropriété, défini par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, organise les droits et obligations des copropriétaires au sein d’un immeuble divisé en lots. Chaque lot est composé d’une partie privative (le logement, le bureau, le commerce) et d’une quote-part de parties communes (escalier, toiture, cour, façade).
Le notaire intervient principalement dans les actes qui créent, modifient ou restructurent la copropriété. Il rédige le règlement de copropriété et l’état descriptif de division lors de la mise en copropriété, établit les actes de modification du règlement, formalise les divisions et réunions de lots, et sécurise les opérations plus complexes (scission, surélévation, changement de destination). Son rôle se distingue de celui du syndic (qui gère la copropriété au quotidien) et de celui de l’avocat (qui intervient en cas de contentieux entre copropriétaires).
La mise en copropriété d’un immeuble
La mise en copropriété est l’opération par laquelle un immeuble détenu en bloc par un propriétaire unique est divisé en lots de copropriété distincts. Cette opération constitue le préalable nécessaire à toute vente lot par lot.
L’état descriptif de division
L’état descriptif de division est le document technique qui identifie chaque lot de la copropriété : numéro de lot, désignation (appartement, cave, parking, commerce), étage, quote-part de parties communes exprimée en tantièmes ou millièmes. Il est généralement établi par un géomètre-expert et publié au service de la publicité foncière par le notaire. Chaque lot reçoit un numéro unique qui l’identifie dans la vie de la copropriété et dans les actes de vente ultérieurs.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est l’acte fondateur qui organise la vie de la copropriété. Rédigé par le notaire, il définit la destination de l’immeuble (habitation, usage mixte, bureaux), détermine les parties privatives et les parties communes, fixe les règles de répartition des charges entre les copropriétaires (charges générales et charges spéciales), établit les règles de jouissance des parties privatives et communes, et organise la gouvernance (rôle du syndic, fonctionnement des assemblées générales).
La rédaction du règlement de copropriété est un exercice technique qui conditionne la vie future de l’immeuble. Un règlement mal rédigé peut générer des contentieux entre copropriétaires pendant des années. Le notaire y consacre une attention particulière, en intégrant les spécificités de chaque immeuble (présence de commerces en pied d’immeuble, existence de lots atypiques, servitudes entre lots, locaux techniques spécifiques).
Les diagnostics préalables
La mise en copropriété d’un immeuble de plus de quinze ans suppose la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) qui évalue l’état apparent des parties communes et des équipements communs, et qui peut imposer la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux. Ce diagnostic conditionne l’information des futurs acquéreurs et doit être annexé au règlement de copropriété. Le notaire vérifie sa conformité et l’intègre dans les actes.
Les opérations structurantes en copropriété
Au cours de la vie de l’immeuble, plusieurs opérations peuvent modifier la structure de la copropriété. Chacune suppose une décision d’assemblée générale et un acte notarié de modification.
La modification du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété peut être modifié par décision d’assemblée générale, à des majorités qui varient selon la nature de la modification. La modification de la répartition des charges suppose l’unanimité. La modification des règles de jouissance peut relever de la majorité absolue ou de la double majorité selon les cas. Le notaire rédige l’acte modificatif et le publie au service de la publicité foncière.
La division et la réunion de lots
La division d’un lot consiste à scinder un lot existant en deux ou plusieurs lots distincts (par exemple, transformer un grand appartement en deux appartements). La réunion de lots est l’opération inverse : fusionner deux lots en un seul. Ces opérations supposent la modification de l’état descriptif de division, un nouveau calcul des tantièmes, et éventuellement une modification du règlement de copropriété. Le notaire établit les actes correspondants et les publie.
La scission de copropriété
La scission consiste à diviser une copropriété en deux ou plusieurs copropriétés distinctes, chacune dotée de son propre règlement, de son propre syndic et de ses propres parties communes. Cette opération, complexe et rare, peut être motivée par la taille excessive de la copropriété, par l’hétérogénéité des immeubles qui la composent, ou par des objectifs de restructuration patrimoniale. Le notaire rédige l’ensemble des actes de scission et organise la répartition des droits et obligations entre les nouvelles copropriétés.
La surélévation
La surélévation d’un immeuble en copropriété consiste à construire un ou plusieurs étages supplémentaires sur l’immeuble existant. Cette opération, encouragée par les politiques de densification urbaine, suppose l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise, l’obtention d’un permis de construire, et la modification du règlement de copropriété pour intégrer les nouveaux lots créés. Le notaire intervient sur l’ensemble de ces dimensions juridiques.
La copropriété dans les opérations de promotion et de découpe
La mise en copropriété est une étape centrale de deux types d’opérations accompagnées par l’étude. Dans le cadre d’une promotion immobilière, le promoteur met en copropriété le programme neuf avant la commercialisation des lots en VEFA. Le règlement de copropriété est rédigé par le notaire en amont de la première vente et définit l’organisation de l’immeuble pour les décennies à venir. Dans le cadre d’une vente à la découpe, le propriétaire d’un immeuble entier procède à sa mise en copropriété avant de commercialiser les lots individuellement.
Dans les deux cas, la qualité de la rédaction du règlement de copropriété est déterminante. Un règlement clair, complet et adapté à l’immeuble prévient les contentieux futurs et facilite la gestion de la copropriété. Le notaire apporte une attention particulière à la répartition des charges, à la destination des lots (autorisation ou restriction d’activités commerciales, clauses de standing), et à l’organisation des parties communes spéciales.
Les évolutions récentes du droit de la copropriété
Le droit de la copropriété a connu plusieurs évolutions significatives au cours des dernières années. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a introduit des dispositions nouvelles : création du statut d’immeuble en copropriété dégradée, facilitation des opérations de scission et de division, renforcement des obligations du syndic. La loi du 9 avril 2024 a renforcé certaines dispositions relatives au plan pluriannuel de travaux et à la mise en conformité énergétique des copropriétés.
Ces évolutions législatives ont un impact direct sur la rédaction des règlements de copropriété et sur la conduite des opérations structurantes. Le notaire intègre ces évolutions dans sa pratique et adapte les actes en conséquence.
L’étude n3t à Paris 1
L’étude n3t est implantée au 3 rue de Turbigo, à la limite nord du 1er arrondissement, à proximité immédiate du Marais, de la place de la République et du quartier des Halles. Le pôle Construction et Promotion accompagne promoteurs, propriétaires et opérateurs dans leurs opérations relatives à la copropriété.
L’étude est facilement accessible en transports en commun. Les stations de métro Étienne Marcel (ligne 4), Réaumur-Sébastopol (lignes 3 et 4), Arts et Métiers (lignes 3 et 11) et République (lignes 3, 5, 8, 9 et 11) se trouvent à quelques minutes à pied. Châtelet-Les Halles est également accessible par le centre de Paris.
Les notaires associés du pôle Construction et Promotion prennent en charge personnellement les dossiers de copropriété, en lien avec les autres pôles de l’étude lorsque le dossier l’exige. Pour rencontrer un notaire de l’étude, vous pouvez prendre rendez-vous.